Mietminderungen – ein komplexes Thema

Als Mieter hat man Pflichten und Rechte, ebenso aber natürlich auch als Vermieter. Ist mit dem gemieteten Wohnraum etwas nicht in Ordnung, gibt es in der Regel keine Frage – der Vermieter und Besitzer der Wohnung beziehungsweise des Hauses muss für tadellosen Zustand sorgen und somit für Reparaturen in angemessener Form sorgen und auch bezahlen. Unterbleibt dieses, haben die Mieter die Möglichkeit, durch die Beeinträchtigung ihres Alltages eine Mietminderung geltend zu machen. Wie weit allerdings ein Herabsetzen der monatlichen Miete legitim ist, kann der Laie kaum wissen – hier gibt es genaue Reglements, die ihre Gültigkeit haben. Davon abzuweichen führt – wenn nicht schon durch die Diskussion über den Grund für die Mietminderung und dessen Beseitigung geschehen – zu Streit und Gerichtsverhandlungen.

Wann ist eine Mietminderung angebracht?

Für beinahe alle Gründe, die Mieter anführen, wenn es um eine Mietminderung geht, gibt es schon Urteile der verschiedensten Gerichte und damit Präzedenzfälle, die man auch im Internet nachlesen kann. Auf Immobilienportalen, in Mietrechts-Blogs und auf Info-Ratgeberseiten gibt es – meist mit Aktenzeichen und Datum des rechtskräftigen Urteils aufgelistet – auch für den eigenen Fall eine Vorgabe zu finden. So findet der geneigte User bereits bei der Nutzung der Suchmaschine eine Tabelle, in der nach Höhe der Mietminderung einige Urteile aufgelistet sind.

Fällt hiernach beispielsweise die Heizung in den Wintermonaten aus, berechtigt dies den Mieter, der in einer kalten Wohnung und womöglich ohne warmes Wasser leben muss, zu einer hundertprozentigen Mietminderung für die Zeit, bis der Heizungsausfall behoben wurde. Wer sich natürlich in einem gemieteten Haus für die Instandhaltung der Heizung im Mietvertrag verpflichtet hat, darf diese Miete nicht kürzen – er bezahlt weniger Miete und muss den Schaden folglich selbst beheben. Solche Ausnahmefälle sind jedoch selten und betreffen nur wenige Mieter; hier muss fachlich kompetenter Rechtsbeistand zu Hilfe genommen werden. Klar ist – funktioniert in einer normalen Mietwohnung die Heizung nicht, berechtigt dies zur kompletten Nichtbezahlung der Kaltmiete.

Dieser mahnte fruchtlos und sperrte den Strom. Nachdem zwar Stromschulden getilgt, nicht aber die zusätzlichen Gebühren bezahlt wurden, entfernte der Stromlieferant den Stromzähler bis zur endgültigen Begleichung aller Schulden. Der Mieter wollte daraufhin die Miete um 50 Prozent kürzen – und ging bis zur letzten Instanz an den Bundesgerichtshof, um dies auch durchzusetzen. Diese Mietminderung wurde jedoch als unzulässig erklärt, weil der Vermieter ja nicht für die selbstverschuldeten Probleme mit dem Stromanbieter zur Rechenschaft gezogen werden kann. Laut Mietminderungstabelle ist eine Mietminderung sogar von 100 % statthaft, wenn zum Beispiel durch einen Leitungsdefekt die Wohnung ohne Strom ist. Doch für die nicht bezahlten Schulden beim Energielieferanten muss der Vermieter keinesfalls geradestehen.

Streitfälle zu Hauf

Die Gerichte hätten sehr viel freie Zeit, wenn sie das Thema Mietminderung nicht zu verhandeln hätten. Viele Fälle gibt es hier zu entscheiden; in jeder Verhandlung wird genau geprüft, ob der Vermieter Recht bekommt oder der Mieter. Ein schwieriger Fall ist zum Beispiel immer das Thema Schimmel. Selbstverständlich ist es dem Mieter erlaubt, bei Schimmelbefall in der Wohnung die Miete zu mindern. Ungerechtfertigt ist dies aber, wenn der Schimmel etwa durch falsches oder fehlendes Lüften, zu sparsames Heizen oder auch nasse Wäsche, die in der Wohnung aufgehängt wird, selbst verursacht wurde. Wie beim ausgebauten Stromzähler ist der Vermieter nicht verpflichtet, für etwas aufzukommen, was er nicht verursacht hat. Wer also den Schimmelbefall selbst herbeiführt, kann nicht die Miete kürzen. Beim Einzug in eine neue Wohnung sollte man sich vergewissern, dass die Wände nicht feucht sind, ausreichende Fenster und Heizkörper vorhanden sind. Überstrichene Schimmelstellen müssen gefunden werden – denn entdeckt man die gesundheitsgefährdenden Flecken erst nach dem Einzug, wird es schwer, seine eigene Unschuld ohne einen Gutachter nachzuweisen. Streit ist vorprogrammiert. Mietminderungen dürfen laut § 536 BGB ohne Ankündigung und eine genannte Frist, in der der Vermieter seine Pflichten wahrnehmen könnte, vorgenommen werden. Wer sich im Netz schlau macht und die vielen Ratgeber aufmerksam liest, weiß genau, wie er in seinem persönlichen Fall ans Werk gehen kann.